יהושע רייכר ושו"ת יזמות והשבחת נכסים

יום שלישי, 7 בנובמבר 2017

מה זה השבחת נכסים - איך עושים זאת נכון, יהושע רייכר ממליץ

סיבוב, אקזיט, אלו שמות שונים לאותה פעולת השקעה נדלנ”ית הנקראת השבחה. הכוונה לרכישת נכס וביצוע פעולות מסוימות המייצרות עליה בערכו ואז מכירתו ברווח.

עד כמה שהדבר נשמע פשוט, הוא מכיל בתוכו מורכבות עסקית, אשר התעלמות ממנה יכולה לגרום למאמץ סרק ויציאה מהפרויקט ללא רווח או אף גרוע מכך בהפסדים.

בנקודה זו חשוב לי להזכיר את המילה “הגסה” שרבים לא מדברים עליה והיא כסף! כאשר אנו מבצעים עסקאות השבחה כמשקיעים, יש לנו מטרה אחת עיקרית והיא להרוויח כסף על העסקה. אנו לוקחים סיכון בכניסה לעסקה, התגמול על הסיכון הינו הרווח בסוף העסקה.

בכדי לפשט את העניינים אחלק את ההשבחות לשני אסטרטגיות:

השבחה פסיבית

אסטרטגיה זו, מתבססת למעשה על הערכת המשקיע לגבי עתיד האזור בוא מצוי הנכס ואזורים סמוכים לו. במקרה זה, המשקיע יכול לרכוש את הנכס במחיר שוק, אך ניסיונו של המשקיע ומידע צופה פני עתיד בו הוא מחזיק, לגבי האזור, גורמים לו להעריך כי הסיכויים שתהיה השבחה אזורית גבוהים. השבחה שכזו תגרום לעליה בערכי הנכסים בטווחי הזמן הבינוניים של 3-5 שנים.

לדוגמה: אם בונים שכונה חדשה בסמיכות למיקום בו מצוי הנכס ומחירי הדירות בה גבוהים בצורה משמעותית מהנכסים הקיימים, סביר מאוד, כי מחיר דירות יד 2 וביניהם הנכס המדובר יעלו בערכם, מאחר ונכסים יקרים יותר מושכים את משרעת המחירים כלפי מעלה.

אפשרות נוספת היא בצורה של סמיכות לפרויקטים של התחדשות עירונית, המוכרים בשמם כפינוי-בינוי. כאשר מתעתדים להרוס בניינים ולבנות במקומם מגדלים חדשים, עם דירות חדשות ויקרות יותר, גם הם ימשכו את רמת המחירים האזורית כלפי מעלה.

לרוב, סוגי השבחה שכאלו אמנם איטיים יותר, אך יכולים להגיע לרמות השבחה של 30-40% רווח, בנוסף לדמי השכירות המתקבלים בתקופת ההמתנה.

השבחה אקטיבית

באסטרטגיה זו, יש למעשה למשקיע השפעה ישירה על עליית ערך הנכס, בעקבות הפעולות אותן הוא מבצע. השבחה זו מתחילה למעשה עוד באיתור הנכס, המשקיע מאתר נכס במחיר הנמוך מערכו האמיתי בשוק. לרוב המשקיע יחפש ‘הזדמנויות’, נכסים עם “בעיות” כגון: מאבקי ירושה, נכס נטוש, נכס הנמכר בעקבות גירושין או סכסוך עסקי, או אפילו נכס אשר בעליו כלל לא מודע למחירו הריאלי ומהווה עבור המשקיע הזדמנות.

לאחר רכישת הנכס, המשקיע בצורה אקטיבית פועל להשבחתו, לרוב זה מתבטא בצורה של שיפוץ מאסיבי לעיתים השיפוץ דורש לא רק החלפת התשתיות של הנכס כגון: אינסטלציה וחשמל, אלא אף שינוי הסידור הפנימי של הנכס, לעיתים הפיכתו מנכס של 3 חדרים ל- 4 חדרים. אסטרטגיה זו בהשוואה לאסטרטגיה הפסיבית, היא מהירה יותר ונעשית תוך מספר חודשים בודד. השבחה שכזו יכולה לתת רווחים של 10% עד 20% במקרי קיצון. את הרווחים גורף המשקיע להמשך עבודה על נכסים אחרים.

עוד מידע בנושא: השבחת נכסים

פרויקטי תמ”א 38 הם גם דוגמה להשבחה אקטיבית. מדובר בפרויקטים שתפסו תאוצה בשנים האחרונות, ומקורם בתקנות של הרשויות המקומיות המאפשרות בנייה של קומות נוספות בבניינים ישנים תוך חיזוק המבנים נגד רעידות אדמה. במסגרת הפרויקט משודרג הבניין כולו, לרבות הגדלת שטח הדירות, תוספות כמו לדוגמה מרפסות ו/או מעליות.

תוכלו למצוא את שירות המעניק ייעוץ בחינם , באמצעות בעלי מקצוע מהמובילים בארץ, וזאת על מנת לעזור לדיירים לקבל את התמורה המתבקשת מהפרויקט.

על פניו נשמע כי ביצוע השבחה הוא עניין של מה בכך, אך המציאות שונה לחלוטין. לאנשים בלתי מנוסים יש נטייה להיות אופטימיים יתר על המידה, לדוגמה, באסטרטגיה הפסיבית הם נוטים להגזים בעליית הערך של הנכס.

באסטרטגיה האקטיבית משקיעים רבים טועים בשיקולי השיפוץ, והם משפצים את הנכס כאילו בכוונתם להתגורר בו ונסים להגשים את המאווים שלהם לגבי מראה הדירה דבר אשר יוצר חריגה מתקציב השיפוץ. כל חריגה בתקציב השיפוץ, “מתנקמת” בשורת הרווח. דירה שמשפצים חייבת לתת את אפקט המקסימום במינימום, משמע לעשות מקסימום ‘וואוו’ במינימום תקציב.

היבט נוסף אשר יכול לפגוע ברווחיות הפרויקט, הוא התעלמות או חוסר מודעות להיבטי המיסוי בתהליך המכירה. המשקיעים נוטים לשכוח חבות במס שבח, המהווה 25% מגובה ההשבחה. משקיעים המתפתים לעבוד עם קבלני שיפוץ בכסף שחור מונעים מעצמם את האפשרות להפחית את ההוצאות מהרווח, מאחר ואין חשבוניות.

זכרו, עבודה בכסף שחור היא עבירה על החוק, אך מעבר לכך בהיבט הכלכלי, חוסכים 17% בעלויות השיפוץ, אך משלמים 25% על הרווח, כך שהמשוואה לרעתכם.

עסקאות השבחה אינן מקשה אחת, הן יכולות להיות אף שילוב של שתי האסטרטגיות. ההשבחה למעשה כפופה ליצירתיות של המשקיע ולתקצוב שלו, ככל שיהיה יצירתי בביצוע ובמימון, כך תעלה הרווחיות.

יהושע רייכר ושו"ת יזמות והשבחת נכסים

מעניין לקרוא:

אנגלאינווסט: מהי השבחת נכסים?

www.engelinvest.co.il/מהי-השבחת-נכסים/

השבחת נכסים מתייחסת לנכס קיים שאתם מעוניינים להעלות את ערכו. הנכס יכול להיות דירה, בית פרטי ואף משרד. בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה בה אנשים רבים מעוניינים לרכוש ...

השבחת נכסים: מאמרים כתבות ומידע מקצועי בתחום השבחת הנכס - ...

https://www.shiplus.co.il › מאמרים

רוצים לשדרג את הבית לפני מכירה? אתר שיפוצים פלוס ריכז עבורכם מאמרים, טיפים ומידע מקצועי שיעזור לכם בתכנון נכון של השיפוץ.

מה זה השבחת נכסי נדל"ן ואיך עושים זאת נכון? - מגזין יד2

magazine.yad2.co.il/real-estate/מה-זה-השבחת-נכסי-נדלן-ואיך-עושים-זאת-נכ/2099

11 במאי 2017 - פליפ, סיבוב, אקזיט, אלו שמות שונים לאותה פעולת השקעה נדלנ”ית הנקראת השבחה. הכוונה לרכישת נכס וביצוע פעולות מסוימות המייצרות עליה בערכו ואז מכירתו ...

השבחת נכסים - מכללת פסגות

https://psagot.org/השבחת-נכסים/

השבחת נכסים. יזכותב: דוד טרזי– מרצה במכללת פסגות. כאשר אנו מעוניינים לרכוש נכס, הן כנכס מניב שאותו נחזיק לאורך שנים, או כנכס למימוש מהיר – (Exit). חשוב לבחון את האפשרות ...

השבחת נכסים | מיצוי פוטנציאל הנכס - סמט אדריכלים ומעצבי פנים

samet.co.il/השבחת-נכסים/

מעוניינים למצות את פוטנציאל הנכס אשר ברשותכם? סמט אדריכלים מתמחים בביצוע תהליכי השבחת נכסים להשאת ערך הנכס בעשרות אחוזים. מוזמנים לבקר באתר ולהתרשם.

השבחת ערך דירה - כיצד נעלה את ערך הדירה - שאל את טל

www.ask-tal.co.il/השבחת-דירה

השבחת ערך דירה - איך לאתר את דירה עם פוטנצייל השבחה, מה חובה לדעת, וכל מה שצריך ... השבחה זו מחולקת ל 2 קניית נכס במצב תחזוקתי גרוע ושיפוצו, וקניית נכס בעל זכויות בניה ...

השבחת נכסים - בניית מרפסות והרחבת דירות

www.mirpasot.co.il/

השבחת נכסים - החברה הקבלנית לביצוע בניית מרפסות והרחבת דירות. החברה מבצעת פרויקטים פרוייקטים בכל רחבי הארץ. .

השבחת נכסים – לא הוצאה, אלא השקעה - WabiSabi

wabi-sabi.co.il/השבחת-נכסים/

השבחת נכס הוא נושא שעולה בעיקר אצל אנשים העומדים לפני השכרת או מכירת הנכס שברשותם. לכל נכס ישנו מחיר שוק, מחיר הנקבע על פי שורה של פרמטרים הנבחנים על ידי שמאי ...

ynet מי מרוויח מהשבחת נכסים ישנים מוזנחים? - כלכלה

www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4272201,00.html

24 באוג׳ 2012 - חברות נדל"ן מצאו פתרון נוסף להקלה על מצוקת הדיור: השבחת נכסים ישנים ומוזנחים, והפיכתם למתחמי מגורים חדשים ונוצצים. היזמים הם המרוויחים העיקריים, אך אם ...

השבחת נכסים וקידום תב"עות - השתתפויות בנכסים

www.rep.co.il/areas_of_expertise/asset_improvement/

ניהול נדל"ן מניב, השבחת נכסים עם חברת השתתפויות בנכסים הפועלת למיקסום ערכו של הנכס באמצעות בדיקות תכנוניות, בדיקות היתכנות שונות, הערכות שווי, סקרים ועוד. בקרו באתר.

יום שני, 6 בנובמבר 2017

יהושע רייכר ושו"ת יזמות והשבחת נכסים

השבחת נכסים ותמ"א 38 יהושע רייכר ממליץ לבדוק

בצוע תוכנית תמ"א 38 הפך כבר מזמן לתופעה רחבה, בעיקר בערים במרכז הארץ, כאשר בעלי הדירות בבניינים הישנים בודקים הליכים ומנסים לקדם חיזוק והוספה או הריסה ובניה מחדש בבנייני מגוריהם. על מנת לקדם פרויקט תמ"א 38 בצורה נכונה, יעילה ומהירה, ישנם מספר צעדים שעל בעלי הדירות לדעת וליישם.

החלטה עקרונית על תחילת התהליך

כמו כל תהליך, על מנת להתחיל לקדם את הליך תמ"א 38 יש צורך בהחלטה עקרונית והסכמה של רוב דיירי הבניין- 66% הסכמה לתמ"א 38/1- חיזוק יסודות ותוספת קומות ו 80% הסכמה לתמ"א 38/2- הריסה ובנייה מחדש. לשם כך מומלץ לכנס אסיפת דיירים בה תתקבל החלטה עקרונית וייבחר וועד הבניין.

בחירת משרד עורכי דין לליווי בעלי הדירות

על הנציגות לפנות למשרדי עורכי דין בעלי ניסיון והתמחות ספציפית בתחום ההתחדשות העירונית. בעלי הדירות צריכים משרד עו"ד אמין ומנוסה, בעל יכולת מוכחת בליווי פרויקטים מראשיתם ועד סיומם, שתייצג את האינטרסים שלהם אל מול היזם, הרשות ושאר אנשי המקצוע.

הבנת התהליך וקבלת מידע

על הנציגות ללמוד את הנתונים של הבניין והאפשרויות העומדות בפניו, על פי הקריטריונים של כל סוג תמ"א 38, זכויות המקרקעין ומדיניות הרשות המקומית. לאחר מכן ניתן להחליט על ההליך המתאים ביותר, הן עבור בעלי הדירות והן עבור הבניין עצמו.

חשוב לעשות שיעורי בית, שכן ניתן, למשל, לבצע הליך תמ"א 38 גם בבניינים בני 7 קומות במידה ועומדים בקריטריונים.

בחירת חברה יזמית

גם כאן, חשוב מאוד לעשות שיעורי בית. על הנציגות ועו"ד לאסוף מידע על חברות בעלות ידע וניסיון מוכח ליכולת ביצוע פרויקטים. מומלץ לצמצם את הרשימה למספר חברות, איתן תיפגש הנציגות לקיום משא ומתן על ביצוע הפרויקט, התנאים של בעלי הדירות ועוד. השוק רווי היום בחברות בתחום ויש לבחון כל חברה על פי וותק, ניסיון, המלצות של דיירים מרוצים וכן מומלץ לגשת ולראות פרויקטים שהסתיימו.

כיום ישנם גורמים אובייקטיבים המדרגים ונותנים תמונת מצב נכונה של תחום ההתחדשות העירונית, דוגמת אתר מדלן 38.

לפרטים נוספים מומלץ לבקר באתר יהושע רייכר

מינוי יועצים מקצועיים

עו"ד וחברה יזמית הינם רק הבסיס, שכן למימוש פרויקט תמ"א 38 יש צורך באדריכל, מהנדס, שמאי ועוד. ניתן למנות כל אחד באופן עצמאי אך כדי למנוע "טלפון שבור" בין הגורמים, מומלץ לבדוק כי היזם משתמש בשירותיהם של אנשי מקצוע מהמעלה הראשונה.

כיום, חברות יזמיות, דוגמת חברת אורבן נדל"ן, מציעות את כל אנשי המקצוע הטובים ביותר בתחומם תחת קורת גג אחת, כ- ONE STOP SHOP, דבר מומלץ המבטיח תקשורת מיטבית בין כל הגורמים וברמת הבצוע, שפה עיצובית ותכנונית אחידה.

טיפול בסרבנים

זה השלב בו צריך לטפל בדיירים הסרבנים, במידה ויש. בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, ניתן להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות המסרבים לביצוע הפרויקט.

מו"מ משפטי וסגירת התנאים בין בעלי הדירות לחברה היזמית

בשלב זה מתקיים המו"מ על תנאי ההסכם שבין החברה ובעלי הדירות בהובלת נציגות הדיירים, עורכי הדין והחברה היזמית ומתקבלות ההחלטות על התמורה לדיירים, הרווח ליזמים , לוח זמנים עקרוני ותנאי הפרויקט. לאחר חתימת ההסכם הפרויקט יוצא בשעה טובה לדרך.

שקיפות

על נציגות הדיירים לפעול בשקיפות מלאה כלפי כלל בעלי הדירות, להיות זמינים עבורם ולהעביר את המידע על התקדמות התהליך באופן רציף. התנהלות שקופה היא גורם חיוני לאורך כל חיי הפרויקט מתחילתו ועד סופו ותקף גם לחברה היזמית, שעם תחילת העבודה על הפרויקט צריכה לעדכן את בעלי הדירות בכל התרחשות והתקדמות.

תחילת הביצוע

עם סיום השלב הבירוקרטי של הפרויקט, תהליך התכנון וקבלת ההיתרים מתחיל הליך הביצוע. בשלב זה, במידה ומדובר בהליך של הריסה ובנייה מחדש, הדיירים מפנים את הבניין לדירות חלופיות שלהן דאג היזם. במידה ומדובר בחיזוק יסודות, הבנין מגודר ומוקמים פיגומים סביבו והעבודה מתחילה.

סיום הפרויקט, מסירת הדירות ורישום זכויות

לאחר סיום עבודת הבנייה יש לערוך רישום סופי של זכויות בעלי הדירות, המסדיר את זכויות הבעלות במקרקעין.

יום רביעי, 25 באוקטובר 2017

כל מה שחשוב לדעת על בנייה ירוקה

לפי דנציגר, ברפורמות הבנייה הנוכחיות מזניחים את נושאי הבנייה בעזרת חומרים בריאים ויעילות אנרגטית, הצללה, שימושים נדרשים, דרכי גישה נוחות ומגוונות, ותחבורה ציבורית נקיה

בכנס "בניין / שכונה / עיר" של המועצה הישראלית לבנייה ירוקה, בחסות המשרד להגנת הסביבה, אמר מנכ"ל המשרד להגנת הסביבה, ישראל דנציגר, כי "הצלחנו להניע מהפכה חסרת תקדים בעשייה הסביבתית בישראל. התמקדנו במלחמה במה שהכי חשוב, מלחמה בזיהומים וסיכונים ושיפור בריאות הציבור. סגרנו את מכל האמוניה, הובלנו להחלטה על סגירת תחנת הכוח בחדרה, יצאנו בהתייעלות אנרגטית בעשרות רשויות, שיקום שכונות, שדרוג תשתיות פסולת ברשויות חלשות, תחבורה נקיה, הורדת נפגעים מחומרי הדברה, חוק השקיות ועוד ועוד – הכול מיתרגם להורדה של עשרות אחוזים בזיהומים וסיכונים ולשיפור בריאות משמעותי מאוד".

דנציגר מנה את הפעולות הקשורות בתכנון ובנייה שהוביל המשרד:

הטמעת מפרטים ירוקים בכל מכרזי מחיר למשתכן.
מימון שיקום ושיפוץ אלפי יחידות דיור בפריפריה כך שיהיו בריאות ויעילות אנרגטית.
הקמת זרוע ביצוע לפרויקט שיקום קרקעות בסיסי צה"ל המפונים, שיביא לבנייתן של 100 אלף יחידות דיור.
מימון בנייה של בתי ספר יעילים ובריאים אנרגטית בחריש ובערים נוספות, בשיתוף משרד החינוך.
הובלת פרויקטים של התייעלות אנרגטית ברשויות ברחובות, במבני ציבור, בעסקים ובאנרגיה מתחדשת.

"האתגר היום גדול עשרות מונים מ'רק בניה ירוקה'. האתגר הוא בניה ויצירת סביבה בריאה", אמר דנציגר. "מהבניין שיהיה עם חומרים בריאים, יעיל אנרגטית בטוח ובריא; אל השכונה שיש בה צל, שימושים נדרשים, דרכי גישה נוחות ומגוונות, תחבורה ציבורית נקיה; ואל העיר ואל הארץ כולה".

לדבריו, "החלטות שניקח היום יחקקו בסלע את עתיד ילדינו, ולצערי זאת בדיוק הבעיה. איך פותרים את הקונפליקט בין הצורך המובן למסור כמה שיותר מפתחות לדירות כמה שיותר מהר, לבין הצורך לעשות זאת נכון, יעיל, איכותי, בריא ובזול".

דנציגר ציין כי המשרד מוביל שני מאמצים עיקריים: "הראשון, תוכנית 'סביבה בריאה', בה אנו ממפים את כל צורכי הסביבה מלבישים על צורכי הדיור והפיתוח 50 שנה קדימה, ופועלים לשימור והגנה. השני – עירוניות: קידום, הסברה, המלצות, הנחיות, ובהמשך תקנות, סבסוד ותמרוץ לבניית עירוניות טובה – מה שמוכר כ-360

"אי אפשר לחכות למחר", אמר, "היום נחתמים הסכמי גג -הם צריכים להיות על-פי עקרונות אלו; היום בונים שכונות חדשות – הן צריכות להיבנות על-פי עקרונות אלו. היום בונים דירות מחיר למשתכן – הן צריכות להיות יעילות ובריאות. אל תתנו למהפכת הבניה להשאיר מאחור את המהפכה הבריאה. זו תהיה בכייה לדורות".

בניה ירוקה שווה יותר - יהושע רייכר ממליץ

מצוידים במחקרים שמלמדים על חיסכון בעלות הבנייה ועל פרמייה במחיר, משוכנעים במשרד להגנת הסביבה שהגיע הזמן לעבור לשלב הבא בבנייה הירוקה

כשהמטרה המרכזית של הממשלה היא לייצר כמה שיותר דירות, כמה שיותר מהר, בכמה שפחות כסף, נושאים כמו בנייה ירוקה והפחתת עלויות אנרגיה נדחקים באופן טבעי לסוף הרשימה. ובזמן שנשיא ארה"ב מוותר על כדור הארץ כדי להציל משרות בתעשיית האנרגיה, קשה להאשים ישראלים שמתקשים לשקלל פגיעה בסביבה כשהם מחפשים דירה.

אף על פי כן, במשרד להגנת הסביבה הצליחו אפילו בדירות מחיר למשתכן - שם מתחרים הקבלנים על המחיר למ"ר דירה הזול ביותר - להטמיע את עקרונות הבנייה הירוקה. המפרט המחייב של מחיר למשתכן כולל דרישה כי בכל דירה יותקן מונה חכם שיציג את צריכת האנרגיה. "זה יגרום לאנשים לשים לב לצריכת האנרגיה תוך כדי הצריכה. מחקרים מראים שזה מסייע להפחתת האנרגיה ב-3%-8%. אנחנו מקווים שזה גם יכניס לשוק שחקנים שמשווקים את הדברים האלה", אומר האדריכל רן אברהם, מרכז תחום הבנייה הירוקה במשרד להגנת הסביבה.

60% מצריכת החשמל

במשרד להגנת הסביבה נערכים לשלב הבא: הפיכת תקן הבנייה הירוקה למחייב. במשרד שואפים שהתקן, שעד כה היה וולנטרי (אם כי אומץ כבר ב-2013 על ידי פורום ה-15, פורום הערים העצמאיות והאיתנות בישראל), יהפוך בהדרגה לתקן מחייב בכל סוגי המבנים. זו אחת מחמש המלצות שמופיעות בדוח "אמצעים להפחתת פליטות גזי חממה וחיסכון עבור מגזר המבנים", שפרסם המשרד, אמצעים שנועדו להביא אותנו ליעד של הפחתת פליטות גזי החממה.

אברהם: "סקטור המבנים חשוב, כי הוא צורך יותר מ-60% מצריכת החשמל, יותר מהתעשייה. סקטורים אחרים גם קשורים אלינו, כמו המים. למים המותפלים שמשתמשים בהם היום יש עלויות גבוהות מאוד במונחי אנרגיה, ובנייה ירוקה מטפלת בזה - למשל שמי הנגר לא יישטפו לתעלות ניקוז וילכו לים אלא יוחזרו חזרה".

אלא שהפיכת התקן הירוק למחייב צפויה לקומם לא מעט יזמים וקבלנים, שיחששו מייקור עלויות הבנייה, ודאי בתקופה שבה השוק ממילא מצטנן.

"היתה תמימות דעים בצוות שצריך להתחיל לחייב את התקן בתקנות הבנייה באופן מדורג", מדגיש אברהם, "ההמלצות היו להתחיל עם המסחר, המשרדים, מבני התיירות ומבני הציבור. אנחנו חשבנו שאפשר להתחיל גם עם מגורים, בעיקר עם הבנייה הגבוהה שמייצרת עשרות אלפי יחידות דיור, אבל לא הגענו לקונצנזוס. אנחנו חלק מהממשלה ויש מאמצים להוריד את המחירים. אגב, גם חברת 'דירה להשכיר' אימצה את התקן לבנייה ירוקה, וגם זו בשורה - בעיקר לדיירים.

"ההסכמה אם כן היא להתחיל בסקטורים שלא למגורים, שאחראים ליותר מ-55% מצריכת החשמל, וזה בעלייה. ההנחה היתה שזה יקרין גם על הסקטורים האחרים. היום אין דרישות מינימליות ובחמש השנים האחרונות צברנו ניסיון עם התקן, הוא ישים, ויש כבר פרקטיקות. התקן מאוד ישראלי ומקומי, שם דגש על תכנון שמתחשב בתנאי אקלים ואחרי זה על מערכות יעילות ומותאמות לאקלים. בתקן הישראלי לדוגמה אנחנו מעודדים מבנים שיאווררו בצורה מפולשת, ועל התקנת רשתות, כי בגלל היתושים אנשים פשוט לא פותחים חלונות, גם בשעות נעימות".

- מצד שני, הבנייה הירוקה מייקרת את הבנייה וגם מסבכת אותה.

"פעם ראשונה זה מסובך וקשה וישנן עלויות למידה. בפעם העשירית הליכי הרכש ברורים, והדרישות מקבלני המשנה ברורות. בכלל תרבות הבנייה בישראל היא כזו שסוף מעשה במחשבה תחילה, ואילו בנייה ירוקה דורשת הקפדה על תחומים שאף רגולציה לא דרשה אותם עד כה מקבלנים. אנחנו בטח לא רוצים להעלות את מחירי הדירות, ובנייה ירוקה לא עולה יותר. היזמים יודעים איך לגלם זאת במחיר, לתרגם את זה לערך שהצרכן מוכן לשלם עליו, ומי שלא מסביר לצרכן את היתרונות חוטא למודעות.

"עקבנו אחר 28 מבנים במשך שלוש שנים, וראינו שבכל הבניינים הירוקים משך הבנייה (גם למ"ר, גם לדירה) קצר יותר. זה הגיוני, כי בניינים ירוקים מתוכננים הרבה יותר טוב. צריך להחליט מראש על גופי התאורה, איזה גופי מים, וברגע שמחליטים וננעלים זה מקרין על הכול. זה מקצר הבנייה בשלושה-ארבעה חודשים, כלומר חוסך לקבלן עלויות מימון וערבויות והוא גם מסיים עם פחות בלת"מים.

"מחקר אחר, שלא אנחנו עשינו אבל תמכנו במימון שלו, הוא של ד"ר דני בן שחר מהפקולטה לניהול באוניברסיטת ת"א, שבדק מחירי מכירה של דירות ירוקות לעומת לא ירוקות, ומצא שפרמיית המכירה גבוהה. לדעתנו עלויות הבנייה נמוכות יותר, אבל אפילו אם מביאים בחשבון 5,000 שקל יותר לדירה, עדיין נמצאה תועלת של 5.2% לדירה הירוקה. זה לא מעט, וזה הפתיע אותנו מאוד. חשבנו שתהיה פרמיה של 1%-2%. אם הם מצליחים למכור ב-5% יותר - זו יפה מאוד".

אפס אנרגיה

נוסף לאימוץ התקן לבנייה ירוקה, ממליץ הדוח על הכנת מפרט למבנים מאופסי אנרגיה ולחייב עמידה במפרט זה בבנייה חדשה של מבנים בני 1-2 יח"ד, כלומר צמודי קרקע חד משפחתיים או דו-משפחתיים.

"כמובן שהעמדה של המשרד להגנת הסביבה היא לצמצם בכלל את הפרבור. העמדה שלנו ידועה ונאמרת בכל מוסדות התכנון, אבל עדיין קרוב לשליש מהבנייה בישראל באופן עקבי הם בתים צמודי קרקע.

"לכן, ההחלטה היתה לקדם מפרט חוסך אנרגיה בבנייה צמודת הקרקע. אם כבר הם צורכים יותר שטח ותשתיות, לפחות שהחתימה האנרגטית שלהם תהיה הנמוכה ביותר האפשרית. מבנה צמוד קרקע יעיל אנרגטית ייצר לעצמו חשמל - זה גם חוזר למי שבונה את ביתו. בטווחים של 5-7 שנים הוא מאופס אנרגיה, ובטווח של 20 שנה הוא מייצר חשמל לעצמו. זה מתקיים היום באופן וולונטרי אבל חשבנו שנכון לחייב".

חלק מההמלצות שכתבו במשרד להגנת הסביבה ידרשו מהמדינה להכניס יד לכיס, לוותר על הכנסות ממסים או לשים כסף על השולחן. כך, בישראל ארץ השמש הם מציעים לחייב התקנה של מערכת לאנרגיה סולארית במבני ציבור, ולשם כך להקים קרן השקעות בהיקף של 50 מיליון שקל, ולחייב התקנה של מערכות אנרגיה סולארית גם במבני מסחר, ולשם כך לפתח מנגנון של ערבות מדינה בסך 500 מיליון שקל.

בנוסף, מציעים שם לעודד בנייה ירוקה באמצעות תמריצים לקבלנים: "מדובר בכלים פיננסיים. זיכויי מס לקבלנים על בנייה ירוקה, הטבות מס והלוואות. זה אומר שגם רשות המסים והאוצר יצטרכו להיות חלק מהעניין, וכבר ערכנו עבודת הכנה עם רשות המסים והיתה נכונות ללכת למתווה הזה. אנחנו צריכים עוד לעשות שיעורי בית ולגבש את המתווה בשיתוף איתם. זה יהיה בשלבים הבאים. יכול להיות שהטבה כספית תכניס יותר קבלנים לעניין".

- עסקים יגידו לך - כל יומיים מנחיתים עלינו משהו. נגישות, הפרדת פסולת. רגולציה בלי סוף.

"נכון שיש הרבה מאוד דרישות רגולטוריות. אבל בסקטורים של משרדים ותעסוקה יש הרבה מאוד כשלי שוק. הם מוחזקים על ידי יזמים של נדל"ן מניב, ובעלי העסקים הקטנים, השוכרים, די שבויים של כוחות גדולים. הם שוכרים נכסים מפירמות גדולות שמחזיקות נדל"ן מניב, אבל אין בידוד כמו שצריך, אין גופי תאורה יעילים, אי אפשר לפתוח חלון. הרבה מהחברות המשכירות מרוויחות בעצם מזה שהבנייה לא תהיה יעילה. זה כשל שצריך להתגבר עליו. צריך להפעיל כל מיני כלים.

"באוסטרליה פיתחו כלי שמבצע השוואה בין צריכה בפועל בבניינים שונים. מעין וייז של ביטויים סביבתיים בבניינים. מה שמדהים זה שהם מראים בניינים שקיבלו בשנים הראשונות דירוג נמוך, והלכו והשתפרו בעצמם בלי שיחייבו אותם. הרבה מידע חסר גם לפירמות עצמן. הן עצמן לא יודעות אם זה יעיל או לא. רק הקבלן שבנה את הבניין יודע, ואולי חברת הניהול יודעת.

"אגב, יש בזה הזדמנות עסקית גדולה מאוד. כל הכסף שאנו מוציאים היום על צריכת חשמל - יש פה מקום לשיפור ביצועים. באיחוד האירופי זה מאוד מפותח, ואצלנו קצת רדום. אין ספק שהחשמל לא מספיק יקר. קל לנו מדי להשאיר אור דולק או מזגן, העלויות הסביבתיות לא מתומחרות בחשמל, ויש עוד כשלי שוק".

כבר היום ישנן ועדות תכנון שמביאות בחשבון תכנון אקלימי, אולם במשרד רוצים לחייב את כל ועדות התכנון בערכאות השונות, להתחשב בשיקולים של צריכת אנרגיה כבר בשלבים המוקדמים, באמצעות שילוב יועצי בנייה ירוקה בעת בדיקת התוכנית האדריכלית.

אברהם: "לפעמים מספיק לסובב בניין ב-30 מעלות וזה משנה המון, ולא משפיע על העלויות. אותו דבר זכויות שמש. אם אני מרים מגדל יכול להיות שהצלתי על בניינים אחרים והם הפסידו שמש. הרי זכויות בנייה נותנות משהו למי שקיבל אותן, ויכול להיות שהוא צריך לפצות אחרים.

"זו רוח התקופה. אני לא מיתמם, לא תמיד אפשר ליישב את כל הקונפליקטים. כשמגביהים בניין משלוש לשבע קומות, אי אפשר לספק את כל הצרכים - חניה, שטחי ציבור, וגם לא שמש. אבל אולי יטילו על אותו יזם מטלה ציבורית לשפר את הבידוד של החזיתות לצדו? ברגע שהוא מצל עליהן והדירות לא מתחממות בחורף, יכול להיות שזה יהיה הטרייד-אוף.

בניה ירוקה, בניה קלה