יהושע רייכר ושו"ת יזמות והשבחת נכסים: נובמבר 2017

יום שלישי, 7 בנובמבר 2017

מה זה השבחת נכסים - איך עושים זאת נכון, יהושע רייכר ממליץ

סיבוב, אקזיט, אלו שמות שונים לאותה פעולת השקעה נדלנ”ית הנקראת השבחה. הכוונה לרכישת נכס וביצוע פעולות מסוימות המייצרות עליה בערכו ואז מכירתו ברווח.

עד כמה שהדבר נשמע פשוט, הוא מכיל בתוכו מורכבות עסקית, אשר התעלמות ממנה יכולה לגרום למאמץ סרק ויציאה מהפרויקט ללא רווח או אף גרוע מכך בהפסדים.

בנקודה זו חשוב לי להזכיר את המילה “הגסה” שרבים לא מדברים עליה והיא כסף! כאשר אנו מבצעים עסקאות השבחה כמשקיעים, יש לנו מטרה אחת עיקרית והיא להרוויח כסף על העסקה. אנו לוקחים סיכון בכניסה לעסקה, התגמול על הסיכון הינו הרווח בסוף העסקה.

בכדי לפשט את העניינים אחלק את ההשבחות לשני אסטרטגיות:

השבחה פסיבית

אסטרטגיה זו, מתבססת למעשה על הערכת המשקיע לגבי עתיד האזור בוא מצוי הנכס ואזורים סמוכים לו. במקרה זה, המשקיע יכול לרכוש את הנכס במחיר שוק, אך ניסיונו של המשקיע ומידע צופה פני עתיד בו הוא מחזיק, לגבי האזור, גורמים לו להעריך כי הסיכויים שתהיה השבחה אזורית גבוהים. השבחה שכזו תגרום לעליה בערכי הנכסים בטווחי הזמן הבינוניים של 3-5 שנים.

לדוגמה: אם בונים שכונה חדשה בסמיכות למיקום בו מצוי הנכס ומחירי הדירות בה גבוהים בצורה משמעותית מהנכסים הקיימים, סביר מאוד, כי מחיר דירות יד 2 וביניהם הנכס המדובר יעלו בערכם, מאחר ונכסים יקרים יותר מושכים את משרעת המחירים כלפי מעלה.

אפשרות נוספת היא בצורה של סמיכות לפרויקטים של התחדשות עירונית, המוכרים בשמם כפינוי-בינוי. כאשר מתעתדים להרוס בניינים ולבנות במקומם מגדלים חדשים, עם דירות חדשות ויקרות יותר, גם הם ימשכו את רמת המחירים האזורית כלפי מעלה.

לרוב, סוגי השבחה שכאלו אמנם איטיים יותר, אך יכולים להגיע לרמות השבחה של 30-40% רווח, בנוסף לדמי השכירות המתקבלים בתקופת ההמתנה.

השבחה אקטיבית

באסטרטגיה זו, יש למעשה למשקיע השפעה ישירה על עליית ערך הנכס, בעקבות הפעולות אותן הוא מבצע. השבחה זו מתחילה למעשה עוד באיתור הנכס, המשקיע מאתר נכס במחיר הנמוך מערכו האמיתי בשוק. לרוב המשקיע יחפש ‘הזדמנויות’, נכסים עם “בעיות” כגון: מאבקי ירושה, נכס נטוש, נכס הנמכר בעקבות גירושין או סכסוך עסקי, או אפילו נכס אשר בעליו כלל לא מודע למחירו הריאלי ומהווה עבור המשקיע הזדמנות.

לאחר רכישת הנכס, המשקיע בצורה אקטיבית פועל להשבחתו, לרוב זה מתבטא בצורה של שיפוץ מאסיבי לעיתים השיפוץ דורש לא רק החלפת התשתיות של הנכס כגון: אינסטלציה וחשמל, אלא אף שינוי הסידור הפנימי של הנכס, לעיתים הפיכתו מנכס של 3 חדרים ל- 4 חדרים. אסטרטגיה זו בהשוואה לאסטרטגיה הפסיבית, היא מהירה יותר ונעשית תוך מספר חודשים בודד. השבחה שכזו יכולה לתת רווחים של 10% עד 20% במקרי קיצון. את הרווחים גורף המשקיע להמשך עבודה על נכסים אחרים.

עוד מידע בנושא: השבחת נכסים

פרויקטי תמ”א 38 הם גם דוגמה להשבחה אקטיבית. מדובר בפרויקטים שתפסו תאוצה בשנים האחרונות, ומקורם בתקנות של הרשויות המקומיות המאפשרות בנייה של קומות נוספות בבניינים ישנים תוך חיזוק המבנים נגד רעידות אדמה. במסגרת הפרויקט משודרג הבניין כולו, לרבות הגדלת שטח הדירות, תוספות כמו לדוגמה מרפסות ו/או מעליות.

תוכלו למצוא את שירות המעניק ייעוץ בחינם , באמצעות בעלי מקצוע מהמובילים בארץ, וזאת על מנת לעזור לדיירים לקבל את התמורה המתבקשת מהפרויקט.

על פניו נשמע כי ביצוע השבחה הוא עניין של מה בכך, אך המציאות שונה לחלוטין. לאנשים בלתי מנוסים יש נטייה להיות אופטימיים יתר על המידה, לדוגמה, באסטרטגיה הפסיבית הם נוטים להגזים בעליית הערך של הנכס.

באסטרטגיה האקטיבית משקיעים רבים טועים בשיקולי השיפוץ, והם משפצים את הנכס כאילו בכוונתם להתגורר בו ונסים להגשים את המאווים שלהם לגבי מראה הדירה דבר אשר יוצר חריגה מתקציב השיפוץ. כל חריגה בתקציב השיפוץ, “מתנקמת” בשורת הרווח. דירה שמשפצים חייבת לתת את אפקט המקסימום במינימום, משמע לעשות מקסימום ‘וואוו’ במינימום תקציב.

היבט נוסף אשר יכול לפגוע ברווחיות הפרויקט, הוא התעלמות או חוסר מודעות להיבטי המיסוי בתהליך המכירה. המשקיעים נוטים לשכוח חבות במס שבח, המהווה 25% מגובה ההשבחה. משקיעים המתפתים לעבוד עם קבלני שיפוץ בכסף שחור מונעים מעצמם את האפשרות להפחית את ההוצאות מהרווח, מאחר ואין חשבוניות.

זכרו, עבודה בכסף שחור היא עבירה על החוק, אך מעבר לכך בהיבט הכלכלי, חוסכים 17% בעלויות השיפוץ, אך משלמים 25% על הרווח, כך שהמשוואה לרעתכם.

עסקאות השבחה אינן מקשה אחת, הן יכולות להיות אף שילוב של שתי האסטרטגיות. ההשבחה למעשה כפופה ליצירתיות של המשקיע ולתקצוב שלו, ככל שיהיה יצירתי בביצוע ובמימון, כך תעלה הרווחיות.

יהושע רייכר ושו"ת יזמות והשבחת נכסים

מעניין לקרוא:

אנגלאינווסט: מהי השבחת נכסים?

www.engelinvest.co.il/מהי-השבחת-נכסים/

השבחת נכסים מתייחסת לנכס קיים שאתם מעוניינים להעלות את ערכו. הנכס יכול להיות דירה, בית פרטי ואף משרד. בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה בה אנשים רבים מעוניינים לרכוש ...

השבחת נכסים: מאמרים כתבות ומידע מקצועי בתחום השבחת הנכס - ...

https://www.shiplus.co.il › מאמרים

רוצים לשדרג את הבית לפני מכירה? אתר שיפוצים פלוס ריכז עבורכם מאמרים, טיפים ומידע מקצועי שיעזור לכם בתכנון נכון של השיפוץ.

מה זה השבחת נכסי נדל"ן ואיך עושים זאת נכון? - מגזין יד2

magazine.yad2.co.il/real-estate/מה-זה-השבחת-נכסי-נדלן-ואיך-עושים-זאת-נכ/2099

11 במאי 2017 - פליפ, סיבוב, אקזיט, אלו שמות שונים לאותה פעולת השקעה נדלנ”ית הנקראת השבחה. הכוונה לרכישת נכס וביצוע פעולות מסוימות המייצרות עליה בערכו ואז מכירתו ...

השבחת נכסים - מכללת פסגות

https://psagot.org/השבחת-נכסים/

השבחת נכסים. יזכותב: דוד טרזי– מרצה במכללת פסגות. כאשר אנו מעוניינים לרכוש נכס, הן כנכס מניב שאותו נחזיק לאורך שנים, או כנכס למימוש מהיר – (Exit). חשוב לבחון את האפשרות ...

השבחת נכסים | מיצוי פוטנציאל הנכס - סמט אדריכלים ומעצבי פנים

samet.co.il/השבחת-נכסים/

מעוניינים למצות את פוטנציאל הנכס אשר ברשותכם? סמט אדריכלים מתמחים בביצוע תהליכי השבחת נכסים להשאת ערך הנכס בעשרות אחוזים. מוזמנים לבקר באתר ולהתרשם.

השבחת ערך דירה - כיצד נעלה את ערך הדירה - שאל את טל

www.ask-tal.co.il/השבחת-דירה

השבחת ערך דירה - איך לאתר את דירה עם פוטנצייל השבחה, מה חובה לדעת, וכל מה שצריך ... השבחה זו מחולקת ל 2 קניית נכס במצב תחזוקתי גרוע ושיפוצו, וקניית נכס בעל זכויות בניה ...

השבחת נכסים - בניית מרפסות והרחבת דירות

www.mirpasot.co.il/

השבחת נכסים - החברה הקבלנית לביצוע בניית מרפסות והרחבת דירות. החברה מבצעת פרויקטים פרוייקטים בכל רחבי הארץ. .

השבחת נכסים – לא הוצאה, אלא השקעה - WabiSabi

wabi-sabi.co.il/השבחת-נכסים/

השבחת נכס הוא נושא שעולה בעיקר אצל אנשים העומדים לפני השכרת או מכירת הנכס שברשותם. לכל נכס ישנו מחיר שוק, מחיר הנקבע על פי שורה של פרמטרים הנבחנים על ידי שמאי ...

ynet מי מרוויח מהשבחת נכסים ישנים מוזנחים? - כלכלה

www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4272201,00.html

24 באוג׳ 2012 - חברות נדל"ן מצאו פתרון נוסף להקלה על מצוקת הדיור: השבחת נכסים ישנים ומוזנחים, והפיכתם למתחמי מגורים חדשים ונוצצים. היזמים הם המרוויחים העיקריים, אך אם ...

השבחת נכסים וקידום תב"עות - השתתפויות בנכסים

www.rep.co.il/areas_of_expertise/asset_improvement/

ניהול נדל"ן מניב, השבחת נכסים עם חברת השתתפויות בנכסים הפועלת למיקסום ערכו של הנכס באמצעות בדיקות תכנוניות, בדיקות היתכנות שונות, הערכות שווי, סקרים ועוד. בקרו באתר.

יום שני, 6 בנובמבר 2017

יהושע רייכר ושו"ת יזמות והשבחת נכסים

השבחת נכסים ותמ"א 38 יהושע רייכר ממליץ לבדוק

בצוע תוכנית תמ"א 38 הפך כבר מזמן לתופעה רחבה, בעיקר בערים במרכז הארץ, כאשר בעלי הדירות בבניינים הישנים בודקים הליכים ומנסים לקדם חיזוק והוספה או הריסה ובניה מחדש בבנייני מגוריהם. על מנת לקדם פרויקט תמ"א 38 בצורה נכונה, יעילה ומהירה, ישנם מספר צעדים שעל בעלי הדירות לדעת וליישם.

החלטה עקרונית על תחילת התהליך

כמו כל תהליך, על מנת להתחיל לקדם את הליך תמ"א 38 יש צורך בהחלטה עקרונית והסכמה של רוב דיירי הבניין- 66% הסכמה לתמ"א 38/1- חיזוק יסודות ותוספת קומות ו 80% הסכמה לתמ"א 38/2- הריסה ובנייה מחדש. לשם כך מומלץ לכנס אסיפת דיירים בה תתקבל החלטה עקרונית וייבחר וועד הבניין.

בחירת משרד עורכי דין לליווי בעלי הדירות

על הנציגות לפנות למשרדי עורכי דין בעלי ניסיון והתמחות ספציפית בתחום ההתחדשות העירונית. בעלי הדירות צריכים משרד עו"ד אמין ומנוסה, בעל יכולת מוכחת בליווי פרויקטים מראשיתם ועד סיומם, שתייצג את האינטרסים שלהם אל מול היזם, הרשות ושאר אנשי המקצוע.

הבנת התהליך וקבלת מידע

על הנציגות ללמוד את הנתונים של הבניין והאפשרויות העומדות בפניו, על פי הקריטריונים של כל סוג תמ"א 38, זכויות המקרקעין ומדיניות הרשות המקומית. לאחר מכן ניתן להחליט על ההליך המתאים ביותר, הן עבור בעלי הדירות והן עבור הבניין עצמו.

חשוב לעשות שיעורי בית, שכן ניתן, למשל, לבצע הליך תמ"א 38 גם בבניינים בני 7 קומות במידה ועומדים בקריטריונים.

בחירת חברה יזמית

גם כאן, חשוב מאוד לעשות שיעורי בית. על הנציגות ועו"ד לאסוף מידע על חברות בעלות ידע וניסיון מוכח ליכולת ביצוע פרויקטים. מומלץ לצמצם את הרשימה למספר חברות, איתן תיפגש הנציגות לקיום משא ומתן על ביצוע הפרויקט, התנאים של בעלי הדירות ועוד. השוק רווי היום בחברות בתחום ויש לבחון כל חברה על פי וותק, ניסיון, המלצות של דיירים מרוצים וכן מומלץ לגשת ולראות פרויקטים שהסתיימו.

כיום ישנם גורמים אובייקטיבים המדרגים ונותנים תמונת מצב נכונה של תחום ההתחדשות העירונית, דוגמת אתר מדלן 38.

לפרטים נוספים מומלץ לבקר באתר יהושע רייכר

מינוי יועצים מקצועיים

עו"ד וחברה יזמית הינם רק הבסיס, שכן למימוש פרויקט תמ"א 38 יש צורך באדריכל, מהנדס, שמאי ועוד. ניתן למנות כל אחד באופן עצמאי אך כדי למנוע "טלפון שבור" בין הגורמים, מומלץ לבדוק כי היזם משתמש בשירותיהם של אנשי מקצוע מהמעלה הראשונה.

כיום, חברות יזמיות, דוגמת חברת אורבן נדל"ן, מציעות את כל אנשי המקצוע הטובים ביותר בתחומם תחת קורת גג אחת, כ- ONE STOP SHOP, דבר מומלץ המבטיח תקשורת מיטבית בין כל הגורמים וברמת הבצוע, שפה עיצובית ותכנונית אחידה.

טיפול בסרבנים

זה השלב בו צריך לטפל בדיירים הסרבנים, במידה ויש. בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, ניתן להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות המסרבים לביצוע הפרויקט.

מו"מ משפטי וסגירת התנאים בין בעלי הדירות לחברה היזמית

בשלב זה מתקיים המו"מ על תנאי ההסכם שבין החברה ובעלי הדירות בהובלת נציגות הדיירים, עורכי הדין והחברה היזמית ומתקבלות ההחלטות על התמורה לדיירים, הרווח ליזמים , לוח זמנים עקרוני ותנאי הפרויקט. לאחר חתימת ההסכם הפרויקט יוצא בשעה טובה לדרך.

שקיפות

על נציגות הדיירים לפעול בשקיפות מלאה כלפי כלל בעלי הדירות, להיות זמינים עבורם ולהעביר את המידע על התקדמות התהליך באופן רציף. התנהלות שקופה היא גורם חיוני לאורך כל חיי הפרויקט מתחילתו ועד סופו ותקף גם לחברה היזמית, שעם תחילת העבודה על הפרויקט צריכה לעדכן את בעלי הדירות בכל התרחשות והתקדמות.

תחילת הביצוע

עם סיום השלב הבירוקרטי של הפרויקט, תהליך התכנון וקבלת ההיתרים מתחיל הליך הביצוע. בשלב זה, במידה ומדובר בהליך של הריסה ובנייה מחדש, הדיירים מפנים את הבניין לדירות חלופיות שלהן דאג היזם. במידה ומדובר בחיזוק יסודות, הבנין מגודר ומוקמים פיגומים סביבו והעבודה מתחילה.

סיום הפרויקט, מסירת הדירות ורישום זכויות

לאחר סיום עבודת הבנייה יש לערוך רישום סופי של זכויות בעלי הדירות, המסדיר את זכויות הבעלות במקרקעין.